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百货注资买地经营

2019-10-09 21:15:45来源:励志吧0次阅读

  百货注资“买地经营”

  对于商业地产的 租 与 买 ,到底那种形式更适合我国零售企业的发展, 买地经营 是否会成为零售企业发展的一种趋势呢? 百货注资 买地经营 一般来讲,作为零售业尤其是百货业很少以 买地 的方式经营,就是零售商很少从开发商手里把整个物业买下来经营。一方面看零售企业的实力,另一方面就要看零售企业的眼光。 而2006年底,作为新华百货的第一大股东 物美商业集团,用6亿多元的价格在北京新街口组建了新华百货。北京新街口的新华百货地处二环沿线,该建筑地下地上共九层,建筑面积达到6.7万平方米。新华百货的这种发展模式能否成为零售企业发展的一种趋势呢?《中国商贸》就有关新华百货的物业经营采访了新华百货常务副总经理车国荣。 立地条件是决策的关键 新华百货是地铁环线北部地区惟一的大型商业设施,所处位置四通八达,交通便利。优越的地理位置将使新华百货成为二环路北部地区位置佳、交通方便的购物场所。 车国荣是这样形容新华百货的立地条件的。其实,物美之所以肯花这么多钱买这个建筑关键是看好了它的位置。 新华百货所处的位置可以用 1 2 3 来概括。 车国荣告诉: 所谓的1就是,一条商业街,新华百货的南面是本市最大的商业街 西单商业街;2就是两个环线,新华百货在北京的二环线上,距离三环仅一公里多;3是有三条重要的支线,第一条是从新华百货到西直门再到五环以外,第二条是到荆门桥再到海淀,第三条是到马甸再到昌平。 车站附近,是过往乘客的集中地段,人群流动性强,流动量大。如果是几个车站交汇点,则该地段的商业价值更高。车国荣认为,商场开业之地如选择在这类地区就能给顾客提供便利购物的条件。 不同行业的商业点设置,对地域的要求也有所不同。 车国荣从行业的角度分析了如果选址, 商场在选址时,必须综合考虑行业特点,消费心理及消费者行为等因素,谨慎地确定点所在地点。尤其是大型百货类综合商场更应综合地全面地考虑该区域和各种商业服务的功能,以求得多功能综合配套,从而创立本企业的特色和优势,树立本企业的形象。 零售商主导的商业地产 目前,零售商与地产商合作开发商业地产项目,比较突出的矛盾,是很多商业地产项目的主要功能并不完全用于经营零售商业(如:一些楼盘将裙楼委托零售商经营百货商店,以促进楼盘销售)。 车国荣认为,在一般情况下,经营零售商业仅仅作为整个商业地产项目的一个附属功能。由此形成的问题:一个是地产商可能只是为了达成某种主要功能的利益(如:售楼)而引进零售商业部分,并不真正关注其运营实绩,造成零售商业运营不能获得足够支持;另一个,也是因为商业地产项目的主要功能并不在零售商业,对于其经营管理的基本要求,如:选址、建筑结构和硬件设施等方面,往往无法满足,给百货商店的筹措和运营带来诸多困难。 如果是零售商为主导去做商业地产就会出现另一种情况了。 车国荣对新华百货的经营模式作了评价, 现在看到的新华百货完全是按我们零售商的角度策划建成的,可以肯定的是它的物业实施基本能符合我们的要求。不过,毕竟我们不是商业地产的专家,所以这里还是存在很多的问题。 新华百货对一层的层高和柱距有着严格的要求,如果不专业的开发商是不会充分考虑这些的。 车国荣举例,比如柱距间隔在7米,只有这样才能很好的陈列一层的商品。 车国荣还认为,零售商主导也就不免会出现一些建筑方面的问题,比如完全按零售商要求去做可能在建筑上违反一些常规的操作,所以要尽量让双方达成共识。 就目前情况来看,无论经营规模,还是资金实力,商业地产项目的合作双方中,地产商占据绝对主导地位,零售商只能以专家或顾问的形式参与到商业地产项目之中。我们经常看到,一个商业地产项目中,作为零售商业运营的 门外汉 ,地产商往往充当着零售商业规划的决策者,而作为 行业专家 ,零售商却只能成为参与者。 那么,如果是零售商主导商业地产项目又会出现什么问题呢?车国荣表示: 零售商主导商业地产往往以 专业 说话,凭 实力 发言,通过影响地产商对商业地产项目的经营决策,使其零售商业部分的运作向零售商的规划策略靠拢。 毕竟,国内商业地产发展仍处于尝试阶段,大家都在 摸着石头过河 。从已开展的项目来看,零售商要想在与地产商的合作中占得主动,增加项目成功的概率,这种 买地经营 的模式是可以尝试。 不过,首先要企业有雄厚的资金实力,其次是眼光要准! 车国荣强调。 不玩 空手套白狼 有一些零售企业往往是交了几千万的定金,就宣称已经斥资几亿元买下整个商厦,然后对商场进行包装,分割出售,以散户买铺的钱再来偿还卖家。 但是这样的商场也是开得多,关得多。很多原因在于经营者本身并没有足够的资金实力整体租下卖场。只是先付少部分定金,同时开始招商,利用供货商散户交上来的租金,付给房东。而对散户来说,风险就增加了。 身边不乏这样的案例:一伙人集体租下部队的物业,然后开始招租,先收供货商的租金,结果收上的租金并不够偿还整个物业的房租,纠纷发生后,这伙人马就携款而逃,散户根本无从追讨失去的款项。 反观新华百货,物美以巨资购买首先稳定了供货商散户的心。通过直接介入商业地产,通过拥有产权,降低经营风险。车国荣表示: 这种做法有利于供应商增强和我们进行长期合作的信心,我们的经营自主权也很大,而且基本不存在房东单方面结束租约的风险。 对上述现象,中国人民大学商学院黄国雄教授认为,购买土地产权其实是商业发展进入到资本运营阶段的一个必然过程。在资本运营阶段,企业可以采取多元化的形式发展。 买地经营 是否会成为发展趋势 近期,我们已经和百盛集团谈好了合作协议,肯德基马上入住新华百货。 车国荣表示, 我们不仅在经营产品,也在经营物业。所以,我们要创造良好的条件引进合作者,打造京城百货的NO1。 曾有专家给举过这样一个例子,早期的大连万达通过引进沃尔玛,让沃尔玛成为它的一个托儿,一个全球影响力的托儿。随着沃尔玛的二三楼的进驻,拉动了一楼的物业的价值,最后造成了底层的单店价格一平米十几万元。 新华百货俨然在扮演一个开发商的角色,首先是它的建成,然后是引入知名品牌。不断增加新华百货地块的价值,当地家增值后,它想当然的成为了大赢家。 而对于商业地产的 租 与 买 ,到底那种形式更适合我国零售企业的发展, 买地经营 是否会成为零售企业发展的一种趋势呢? 黄国雄认为,应取决于三个基本条件:首先是资本实力,也就是说企业应该有强大的资金实力作后盾才有可能考虑巨资买断土地;其次是赢利水平,从物美发布的年度报告显示,物美有足够的实力保证企业对买断的产权进行经营;第三是发展战略,零售业的规模经济效应非常明显,零售行业具有规模大、利差小、周转快的特点决定了零售企业成本控制下的规模取胜。商业零售企业优质的门店位置具有排他性,因而是稀缺的。因此更加考验零售企业制定战略发展规划的能力和水平。 (来源:《中国商贸》)

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